تصرف عدوانی توسط مستاجر: بررسی پیامد های قانونی و راهکار های حقوقی مالکان

تصرف عدوانی مستاجر یکی از موضوعات حقوقی مهم و پیچیده در روابط میان موجر و مستاجر به شمار می رود که در مواردی به دلیل ناآگاهی از حقوق و تکالیف قانونی، منجر به بروز اختلافات جدی می شود. در این نوع از تصرف عدوانی، مستاجر برخلاف مفاد قرارداد اجاره یا بدون رضایت موجر، همچنان در ملک باقی می ماند یا از آن استفاده ای فراتر از حدود توافق شده می برد.

بررسی دقیق مصادیق تصرف عدوانی توسط مستاجر، شرایط قانونی اثبات آن و راهکارهای حقوقی برای رفع چنین حالتی، از جمله محور های اصلی این مقاله است که با هدف افزایش آگاهی عمومی و کمک به حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات ملکی ارائه می شود. با تیم وکالتی حمیدرضا ترجمان برای درک بهتر این موضوع همراه باشید.

مفهوم تصرف عدوانی در حقوق ایران

تصرف عدوانی یکی از مفاهیم مهم و پرکاربرد در حقوق مدنی ایران است که به معنای تصرف غیر قانونی ملک یا مال غیر منقول متعلق به دیگری بدون رضایت یا مجوز قانونی از سوی مالک آن می باشد. این تصرف می تواند با قهر و اجبار فیزیکی انجام شود یا به صورت مسالمت آمیز اما بدون مجوز و برخلاف اراده مالک صورت گیرد. در هر دو حالت، تصرف عدوانی از نظر قانون مردود است و متصرف، موظف به رفع تصرف و بازگرداندن مال به مالک اصلی می باشد. این موضوع به دلیل اهمیت مالکیت خصوصی در قانون اساسی و مقررات مدنی، دارای بار حقوقی و حتی کیفری است. در ادامه به بررسی ارکان اصلی آن و همچنین تفاوت های آن با خلع ید و مزاحمت خواهیم پرداخت.

ارکان اصلی تصرف عدوانی مستاجر

برای اینکه بتوان یک دعوای تصرف عدوانی را در مراجع قضایی به اثبات رساند، وجود سه رکن اصلی ضروری است:

• سبق تصرف خواهان: خواهان دعوا باید اثبات کند که پیش از تصرف خوانده، او مالکیت یا حداقل تصرف مشروع بر ملک داشته است. صرف مالک بودن کافی نیست؛ باید نشان دهد ملک را در اختیار داشته و از آن استفاده می کرده است.
• لحوق تصرف خوانده: شرط دوم این است که در زمان اقامه دعوا، ملک در تصرف خوانده قرار داشته باشد. یعنی متصرف فعلی همان شخصی باشد که ادعا می شود به طور عدوانی ملک را تصرف کرده است.
• عدوانی بودن تصرف: سومین رکن، اثبات این موضوع است که تصرف فعلی بدون اجازه، رضایت و یا مجوز قانونی از سوی مالک قبلی انجام گرفته و فاقد مشروعیت قانونی است.

برای دریافت نوبت فوری با شماره{09929994973} در تلگرام یا واتساپ در ارتباط باشید.

تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید و مزاحمت

در حقوق ایران، سه نوع دعوای متفاوت برای حل و فصل اختلافات ملکی وجود دارد که گاه با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند:

• خلع ید: دعوایی است که توسط مالک رسمی ملک علیه شخص متصرف غیرقانونی مطرح می شود. در این دعوا، اثبات مالکیت رسمی خواهان از طریق سند رسمی الزامی است. هدف نهایی بازگرداندن ملک به مالک واقعی است.
• مزاحمت: زمانی مطرح می شود که شخصی بدون تصرف کامل، مانع استفاده مالک از ملک خود می شود؛ به عنوان مثال با ایجاد مانع در راه عبور یا استفاده از آب. در این دعوا، مزاحم الزاماً ملک را تصرف نکرده است.
• تصرف عدوانی: دعوایی است که متصرف قبلی علیه متصرف فعلی که بدون اجازه و به طور غیرقانونی ملک را تصرف کرده، مطرح می کند. اثبات مالکیت رسمی در این دعوا الزامی نیست، بلکه سبق تصرف و عدوانی بودن تصرف اهمیت دارد.

نقش قرارداد اجاره در تعیین وضعیت تصرف

قرارداد اجاره، به عنوان یک سند رسمی یا عادی، چارچوب قانونی روابط موجر و مستاجر را مشخص می کند. مدت قرارداد، مبلغ اجاره بها، شرایط فسخ یا تمدید و تعهدات طرفین در این سند ذکر می شود. در صورت پایان یافتن مدت قرارداد و عدم توافق جدید، مستاجر دیگر حقی برای ادامه تصرف ندارد و بر اساس قانون باید ملک را تخلیه کند. این مستند، پایه اصلی دفاع موجر در مراجع قضایی است. اما ممکن است شروطی در قرارداد وجود داشته باشد که برای مرجع قضایی حائز اهمیت باشد.

تاثیر شرایط مندرج در قرارداد بر حقوق موجر و مستاجر

شرایطی نظیر امکان تمدید خودکار، الزام به تخلیه در پایان مدت، یا پیش بینی نحوه اعلام خاتمه قرارداد، نقش کلیدی در پیشگیری از اختلافات دارد. مستاجرانی که قرارداد اجاره آن ها فاقد بندهای صریح درباره تخلیه هستند، ممکن است دچار سوءبرداشت شوند. لذا تنظیم قرارداد با جزئیات کامل و استفاده از مشاوره حقوقی می تواند مانع بروز دعوای تصرف عدوانی شود.

بررسی موارد تمدید یا عدم تمدید قرارداد

در صورت رضایت طرفین برای تمدید قرارداد، مستاجر می تواند به طور قانونی و مشروع به تصرف خود ادامه دهد. اما اگر یکی از طرفین، به ویژه موجر، خواهان پایان قرارداد باشد و این موضوع به مستأجر ابلاغ شود، ادامه تصرف فاقد مشروعیت خواهد بود. نکته مهم این است که تمدید باید به صورت کتبی یا با اسناد قابل اثبات انجام شود، وگرنه در صورت بروز اختلاف، اثبات آن دشوار خواهد بود.

برای دریافت نوبت فوری با شماره{09929994973} در تلگرام یا واتساپ در ارتباط باشید.

بررسی حقوقی تصرف عدوانی توسط مستأجر

در حالت کلی، رابطه مالک و مستاجر بر اساس قرارداد اجاره تنظیم می شود که به مستاجر اجازه تصرف موقت در ملک را می دهد. اما اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره بدون رضایت موجر، همچنان در ملک باقی بماند و از تخلیه آن امتناع کند، رفتار او مصداق تصرف عدوانی خواهد بود. در این حالت، مستأجر در ابتدا به عنوان یک امین و متصرف قانونی شناخته می شود، اما پس از پایان مدت اجاره و با عدم تخلیه، به متصرف غیرقانونی بدل می شود. اما چه اقدامات قانونی باید در راستای پایان دادن به تصرف عدوانی توسط مستاجر انجام داد؟

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی ملک ورثه ای

اقدامات قانونی لازم در راستای پایان دادن به تصرف عدوانی توسط مستاجر

مطابق با مقررات قانون مدنی، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر دیگر حقی برای ادامه تصرف در ملک ندارد. در چنین شرایطی، موجر می تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند. اگر این اقدام بی نتیجه باشد، راهکار قانونی مانند اقامه دعوای تخلیه ید یا تصرف عدوانی در اختیار موجر قرار دارد. بی توجهی به این موضوع ممکن است به ضرر موجر تمام شود و موجب تضییع حقوق مالکانه او گردد.

نقش اظهارنامه در اثبات عدوانی بودن تصرف

اظهارنامه ابزار قانونی و رسمی برای اعلام اراده موجر یا مالک به مستاجر است. این سند که از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال می شود، اعلام می دارد که مدت اجاره به پایان رسیده و از مستاجر خواسته می شود ظرف مدت مشخصی ملک را تخلیه کند. چنانچه مستاجر از این دستور سرپیچی کند، اظهارنامه تبدیل به مستند قانونی برای اثبات عدوانی بودن تصرف خواهد شد. این اقدام ساده، بسیاری از دعاوی را از نظر حقوقی مستند و قابل پیگیری می سازد.

نکته حقوقی: شما می توانید در متن اظهار نامه خود با استناد به ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تخلیه و رفع تصرف را بدهید.

بررسی ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی

ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی صراحتا بیان می دارد:

«سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا مأذون از طرف مالک… از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می شود.»

این ماده تاکیدی است بر نقش مهم اظهارنامه در اثبات عدوانی بودن تصرف. به عبارتی، اگر مستاجر یا امین پس از ابلاغ رسمی اخطار، ظرف مدت قانونی اقدام به تخلیه نکند، قانون به صراحت وی را متصرف عدوانی می داند.

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی اموال منقول

ابعاد کیفری تصرف عدوانی مستاجر

تصرف عدوانی علاوه بر بار حقوقی، ممکن است جنبه کیفری نیز پیدا کند. در مواردی که مستاجر با علم به پایان یافتن مدت اجاره و عدم رضایت موجر، همچنان به تصرف خود ادامه می دهد، این عمل می تواند از نظر قانون مجازات اسلامی مصداق جرم باشد. به خصوص در شرایطی که مستاجر با نیت سوء و با هدف بهره برداری ناحق از ملک، از تخلیه خودداری می کند. دادگاه ممکن است متصرف را مجرم بشناسد و احکام کیفری علیه او صادر کنند. در ادامه به بررسی شرایط تحقق جرم تصرف عدوانی مستاجر از جنبه کیفری خواهیم پرداخت

شرایط تحقق جرم تصرف عدوانی مستاجر از جنبه کیفری

برای آن که تصرف عدوانی از جنبه کیفری قابل پیگیری باشد، باید سه عنصر حقوق کیفری محقق شود:

• عنصر قانونی: وجود ماده قانونی که عمل را جرم انگاری کرده باشد. یکی از قوانینی که بدان می توان اشاره کردماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است.
• عنصر مادی: انجام فعل تصرف توسط متهم، بدون وجود مجوز قانونی که از عناصر اصلی این موضوع است.
• عنصر روانی (سوءنیت): علم و آگاهی مرتکب به عدم مشروعیت عمل خود و قصد انجام آن که توسط قاضی تشخیص داده می شود.

ترکیب این سه عنصر است که موجب می شود دادگاه تصرف را صرفاً یک دعوای حقوقی ندانسته و آن را مشمول مجازات بداند.

تحلیل ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی

ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مقرر می دارد:

«هر کس… بدون مجوز قانونی اقدام به تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.»

بر اساس این ماده، رفتار متصرف غیرقانونی تنها یک دعوای حقوقی محسوب نمی شود، بلکه در صورت وجود سوء نیت و اثبات شرایط، می تواند به عنوان جرم نیز تلقی شود. این موضوع به مالک این اختیار را می دهد که هم از مسیر حقوقی و هم کیفری پیگیر احقاق حق خود باشد.

برای دریافت نوبت فوری با شماره{09929994973} در تلگرام یا واتساپ در ارتباط باشید.

راهکار های حقوقی برای مقابله با تصرف عدوانی مستاجر

از جمله راهکارهای حقوقی برای مقابله با تصرف عدوانی مستاجر عبارت اند از:

• ارسال اظهارنامه: اولین و مهم ترین اقدام موجر برای شروع فرآیند قانونی، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر است. این اقدام جنبه اثباتی دارد و اساس سایر دعاوی خواهد بود.
• اقامه دعوای تخلیه ید: اصلی ترین اقدام قانونی برای موجر، طرح دعوای تخلیه ید است. این دعوا موجب می شود دادگاه حکم به تخلیه ملک بدهد.
• مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: چنانچه مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان از ملک استفاده کند، موجر می تواند اجرت المثل (معادل اجاره بها) را برای ایام تصرف غیرقانونی مطالبه کند.

جمع بندی

در نهایت، تصرف عدوانی مستاجر زمانی رخ می دهد که او پس از پایان مدت قرارداد اجاره، بدون رضایت موجر همچنان ملک را در اختیار داشته باشد. این نوع تصرف، در صورت ارسال اظهارنامه و عدم تخلیه، می تواند جنبه حقوقی و حتی کیفری پیدا کند. مستأجر موظف است پس از پایان اجاره، ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد. در غیر این صورت، موجر می تواند از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوای تخلیه ید، مطالبه اجرت المثل و حتی شکایت کیفری به استناد ماده 690 قانون مجازات اسلامی نماید.

سوالات متداول درباره تصرف عدوانی مستاجر

۱. آیا مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره می تواند در ملک باقی بماند؟

خیر، مگر اینکه قرارداد تمدید شده باشد یا موجر اجازه ادامه سکونت داده باشد؛ در غیر این صورت، ادامه تصرف، مصداق تصرف عدوانی است.

۲. برای اثبات تصرف عدوانی مستاجر چه مدارکی لازم است؟

قرارداد اجاره، اظهارنامه ارسالی به مستأجر، سند مالکیت و گواهی شهود از جمله مدارک مهم برای اثبات دعوا هستند.

۳. آیا موجر می تواند علیه مستاجر شکایت کیفری کند؟

بله، در صورت احراز تصرف عدوانی و با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی، شکایت کیفری امکان پذیر است.

۴. تفاوت دعوای تخلیه ید و تصرف عدوانی چیست؟

تخلیه ید دعوای حقوقی برای پایان دادن به تصرف است، ولی تصرف عدوانی می تواند علاوه بر بُعد حقوقی، بُعد کیفری هم داشته باشد.

۵. آیا ارسال اظهارنامه قبل از طرح دعوا ضروری است؟

ارسال اظهارنامه الزامی نیست، اما بسیار توصیه می شود چون نقش مهمی در اثبات عدوانی بودن تصرف دارد و روند رسیدگی را تسهیل می کند.