نحوه انحصار وراثت املاک قولنامه ای چگونه است؟ در پاسخ به این سوال باید این گونه گفت که پرونده های مربوط به ارث، همواره از اهمیت بالایی برخوردار بوده است و در عین حال نیز، پر چالش است. چالش اصلی این دعاوی، زمانی شروع می شود که متوفی در زمان حیات، اموال خود را بین فرزندان و به طور کلی، کسانی که ارث می برند، تقسیم نکرده است و بعد از فوت وی، وراث، با مشکلاتی مواجه می شوند.
بهترین وکیل ملکی در تهران و تمامی شهر های ایران
حال تصور کنید، متوفی، یکسری اموالی دارد که به صورت قولنامه ای، معامله شده اند و این اموال، قرار است تا انحصار وراثت، بشوند. در این صورت، لازم است که ورثه با مراحل و شرایط انحصار وراثت املاک قولنامه ای آشنا باشند. ما در این مقاله به بررسی مراحل انحصار وراثت املاک معامله شده به صورت قولنامه و شرایط و سایر فرآیند های قانونی آن می پردازیم.
البته در چنین شرایطی، ورثه بهتر است با وکیل با تجربه و کاربلد مشورت نمایند تا بتوانند در سریع ترین زمان ممکن، مشکل حقوقی خود را برطرف کنند. برای مشاوره حقوقی ارث به صورت کاملا تخصصی که پاسخ پرسش های شما را پوشش دهد و از طرفی با وکلا پایه یک دادگستری مجرب در ارتباط باشید، می توانید با شماره 99299949730 تماس حاصل فرمایید.
درباره ملک قولنامه ای
پیش از ورود به بحث نحوه انحصار وراثت املاک قولنامه ای، لازم است تا کمی با این املاک آشنا شویم. زمانی که شما، ملکی را خریداری می کنید، اولین و مهم ترین موردی که باید استعلام وضعیت نمایید، بحث داشتن مالکیت قانونی و یا همان سند رسمی است.
برخی از املاک، به دلایل گوناگون، امکان تنظیم سند را در همان لحظه معامله ندارند و بین خریدار و فروشنده در اصطلاح به شکل قولنامه ای، معامله می شوند. این قبیل املاک به دلیل آن که شرایط قانونی در زمان ساخت و ساز را طی ننموده و به آنها مجوز پایان کار ساختمان داده نشده و یا در طرح های مربوط به شهرداری و طرح های غیر قانونی، قرار گرفته اند، سند رسمی ندارند.
علی رغم وجود مبایعه نامه در معاملات قولنامه ای ملک، اما از منظر مراجع قانونی، مورد تایید واقع نشده و به رسمیت نمی شناسند. با توجه به فقدان سند رسمی ثبت شده در دفترخانه برای ملک قولنامه ای، حتی الامکان از چنین معاملاتی، خودداری کنید تا در آینده برایتان مشکل ساز نشود.
املاک قولنامه ای در انحصار وراثت
در بخش قبل، با ملک و زمین های قولنامه ای آشنا شدیم و گفتیم که این دسته از ملک ها، با توجه به نداشتن سند رسمی، معاملات آنها در اغلب موارد برای خریداران، مشکلاتی را به همراه داشته است و منجر به ورود ضرر و خسارت عمده نیز گردیده است.
حال تصور کنید، ملکی که سند شش دانگ رسمی محضری ندارد و این ملک، بایستی بر روی آن، مراحل انحصار وراثت، انجام شود. از یک طرف، ملک فاقد سند محضری، حق قانونی ورثه است و به هر نحوی، بین ورثه قانونی، باید تقسیم شود و از طرف دیگر، اعتبار ملک مربوطه بسیار کمتر از یک خانه سند دار است و ورثه می بایست مراحل دشواری را برای خرید و فروش آن انجام دهند.
بیشتر بخوانید: شکایت از خریدار مال غیر
در بسیاری از مواقع، استناد به حق مالکیت در خانه یا زمین قولنامه که شهرداری مجوز پایان کار را به مالکین نداده است، امکان پذیر نیست و در چنین شرایطی، ورثه نمی توانند مال را بین خودشان، تقسیم کنند. البته به این معنا نیست که تحت هیچ شرایطی، امکان انحصار وراثت در خانه های قولنامه ای، وجود نداشته باشد، اما ورثه برای حل این مشکل، لازم است تا با وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملک و ورثه، ارتباط بگیرند و از او درخواست کنند تا وکالت پرونده را برعهده بگیرد و در نهایت روال قانونی کار را انجام دهد.
اخذ گواهی انحصار وراثت در املاک قولنامه ای
ابتدایی ترین مرحله در تقسیم اموال متوفی و اقدامات دیگر در این زمینه، گرفتن گاهی انحصار وراثت است. این موضوع، صراحتا در قانون انحصار وراثت و تقسیم ترکه ذکر شده است. فلسفه اصلی اخذ گواهی مزبور، این است، زمانی که فردی فوت می کند، تکلیف دارایی وی باید بین ورثه، مشخص شود و تقسیم ترکه با صدور گواهی انحصار وراثت انجام می شود. در این گواهی، تعداد ورثه و سهم الارث هر ورثه مشخص می شود. بعد از صدور گواهی، مرحله تقسیم ترکه شروع می شود و طبق قانون مدنی، تقسیم ارث و سهم هر کدام از ورثه قانونی تعیین خواهد شد.
در خصوص گواهی انحصار وراثت، چه ملک دارای سند باشد و چه بدون سند شش دانگ، در هر صورت باید گرفته شود. برای دریافت گواهی انحصار وراثت، ابتدا گواهی فوت، اخذ می گردد. با دریافت گواهی فوت، حال لازم است تا کلیه ورثه برای تنظیم استشهادیه محضری به دفترخانه مراجعه کنند. در صورتی که همه ورثه، امکان حضور در محضر را نداشته باشند، می توانند به یک نفر وکالت بدهند تا وی به نمایندگی آنها، برای تنظیم استشهادیه حاضر شود.
بعد از انجام این مراحل، وضعیت میزان مالیات بر ارث، مشخص می شود که با مراجعه به اداره مالیات، صورت می گیرد. مقدار مالیات بر ارث بر اساس طبقات ارث و نوع اموال متوفی، مشخص می شود. سپس بایستی دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت، تقدیم مرجع صالح گردد. در نهایت بعد از انجام این فرآیند با کمک وکیل دادگستری، گواهی انحصار وراثت را دریافت می کنید.
نکته حقوقی: ملک قولنامه ای به جهت آن که فاقد سند رسمی است، امکان دریافت گواهی انحصار وراثت وجود ندارد. در واقع ورثه اگر بخواهند ملک متوفی را بفروشند و یا این که مراحل تقسیم ترکه را انجام دهند، ابتدا باید سند محضری ملک را دریافت کنند و سپس اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نمایند.
فرآیند انحصار وراثت املاک قولنامه ای
معاملات اموال بدون سند در هر شرایطی، دشواری های خاص خود را دارد و بیشتر این مشکلات، زمانی نمود پیدا می کند که ورثه، تمایل به تقسیم ترکه در چنین اموالی را داشته باشند. حال با فرض این که کل دارایی یا بخشی از دارایی متوفی، قولنامه ای بوده و سند محضری ندارد و با این شرایط گفته شده، فرآیند انحصار وراثت چگونه است؟
با توجه به این که اقدام نخست در انجام فرآیند انحصار وراثت و تقسیم ترکه، اخذ گواهی مربوطه است، اما ملکی که هنوز سند شش دانگ ندارد، بدون داشتن سند قانونی محضری، نمی توان برای گرفتن گواهی انحصار وراثت اقدام کرد. لازمه دریافت گواهی انحصار وراثت دارایی متوفی به شکل قولنامه، رفع موانع مربوط به زمان تنظیم سند رسمی است. ورثه باید بررسی کنند که چرا ملک مربوطه، امکان دریافت سند برای آن وجود نداشته است تا با رفع مشکلات قانونی بتوانند در نهایت برای ملک، سند محضری دریافت کنند.
ممکن است ملک قولنامه شده در زمان ساخت، یکسری عوارض و بدهی هایی به نهاد شهرداری داشته است و به دلیل عدم پرداخت آنها، مجوز پایان کار و به تبع آن نیز سند رسمی ملک صادر نشده است. در این شرایط، ورثه باید از شهرداری، میزان بدهی و عوارض پرداخت نشده را استعلام بگیرند و در اسرع وقت نسبت به تسویه صورت حساب، اقدام کنند. اگر ملک به دلیل وجود ایراداتی از طرف شهرداری بوده و عدم صدور سند رسمی به این دلیل بوده است، ورثه برای آن که بتوانند سند ملک را دریافت کنند، می بایست نسبت به رفع ایرادات، اقدام نمایند.
حال بعد از آن که هر مانع و مشکل قانونی موجود را رفع کردید، می توانید برای ملک متوفی که سابقا، سند شش دانگ نداشته است، سند رسمی دریافت کنید تا مراحل بعدی مربوط به انحصار وراثت در املاک قولنامه ای را انجام دهید. در این صورت که ملک قولنامه ای، سند محضری دارد، می توانید گواهی انحصار وراثت، دریافت نموده و در نهایت، تقسیم ترکه صورت گرفته و سهم الارث وراث، معلوم می شود.
مدارک صدور گواهی انحصار وراثت ملک قولنامه ای
با فرض این که خوشبختانه، توانسته اید با کمک وکیل دادگستری، برای ملک قولنامه ای، سند محضری دریافت نموده و سپس وارد مرحله انحصار وراثت شده اید. در این صورت، باید مدارک مشخصی را از قبل، آماده و تهیه کنید تا در صورت لزوم، آن ها را ارائه نمایید. این مدارک، شامل:
- اسناد هویتی تمامی ورثه از جمله شناسنامه و کارت ملی
- گواهی مالیات بر ارث
- گواهی فوت
- استشهادیه محضری
- سند شش دانگ ملک
- وصیت نامه
مدارک در ارتباط با گواهی مالیات بر ارث، بستگی به این دارد که تاریخ فوت متوفی، قبل از سال 95 بوده است یا بعد از آن. در صورتی که تاریخ فوت متوفی، قبل از سال 1395، بوده است، علاوه بر مدارک فوق الذکر، باید گواهی مالیات بر ارث نیز ضمیمه دادخواست شود. چنانچه، تاریخ فوت، بعد از سال 1395 است، در زمان تقدیم دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت، دیگر نیازی به گواهی پرداخت مالیات بر ارث نیست و با همان مدارک قبلی می توان صدور گواهی انحصار وراثت را از دادگاه تقاضا نمود.
گواهی انحصار وراثت به دو صورت محدود و نامحدود است که این موضوع بستگی به میزان دارایی به جا مانده از متوفی دارد. اگر میزان دارایی، تا صد میلیون تومان باشد، گواهی به صورت محدود، صادر می شود. دارایی های بیشتر از صد میلیون تومان نیز برای آنها، گواهی نامحدود صادر می شود که اغلب گواهی های انحصار وراثت به این شیوه، صورت می گیرند.
گواهی نامحدود، علاوه بر مدارک ذکر شده، نیاز به نشر یک نوبت آگهی در روزنامه رسمی دارد و انتشار آن تا ظرف یک ماه، ادامه خواهد داشت. افرادی که خودشان را نسبت به اموال متوفی، ذی نفع تلقی می کنند و به نوعی، خودشان را جزو اعضای ورثه در نظر دارند، با ارائه مدارک قانونی به دادگاه، می توانند در این زمینه، اقدام کنند.
نحوه و شرایط فروش ملک قولنامه ای متوفی
فروش ملک قولنامه ای متوفی، به این صورت است که ابتدا باید مراحل انحصار وراثت انجام شود. تمام ورثه اگر با هم اتفاق نظر دارند تا خانه یا زمین به ارث رسیده را به فروش برسانند، فرآیند انحصار وراثت، بایستی انجام شود.
انجام مراحل انحصار وراثت ملک قولنامه ای نیز نیازمند گرفتن سند رسمی است. با اخد سند محضری، حال ورثه طبق قانون می توانند مراحل تقسیم ترکه را انجام دهند و با معلوم شدن تعداد و سهم الارث، حال این امکان برایشان فراهم است تا ملک مورد نظر را معامله کنند. تا زمانی که دادگاه، رای خود را در مورد صدور گواهی انحصار وراثت، صادر نکرده است، فروش ملک متوفی، عملی غیر قانونی است و سایر ورثه که در این زمینه رضایت نداشته اند، می توانند اقدام به شکایت، نمایند.
در واقع به جهت این که ملک متوفی، بدون طی کردن روال قانونی انحصار وراثت و همچنین مجوز قانونی از طرف دادگاه، معامله شده است، ورثه امکان ارائه دادخواست ابطال انتقال سند را دارند. ملک متوفی، اگر به صورت قولنامه یا به همراه سند رسمی است و انتقال سند، بدون انحصار وراثت، انجام شده است، از نظر دادگاه، چنین معاملاتی، فاقد اعتبار قانونی است و با ارائه دادخواست مربوطه از طرف سایر ورثه، معامله صورت گرفته، باطل بوده و با ابطال انتقال سند، آن را به حالت قبل باز می گرداند.
اعتبار گواهی انحصار وراثت صادره از خارج از کشور
تصور کنید، فرد ایرانی در خارج از کشور فوت می کند و همان کشور، اقدام به صدور گواهی انحصار وراثت می نماید. در این صورت، آیا گواهی صادره از اعتبار قانونی، برخوردار است یا خیر؟ گواهی صادره، زمانی در ایران معتبر است که شرایطی داشته باشد. سند و گواهی انحصار وراثتی که از کشور ایران صادر می شود، در مقابل نیز در کشور مورد نظر هم گواهی را معتبر بشناسد. گواهی مزبور زمانی که صادر می شود، مخالف با قوانین و مقررات عمومی ایران نباشد. در تمامی این موارد، گواهی انحصار وراثت مربوط به شخص متوفی که محل فوت او در کشوری خارج از ایران بوده است، از اعتبار کامل برخوردار است.
میزان مالیات بر ارث در فرآیند انحصار وراثت ملک قولنامه ای
یکی از مراحل اصلی انحصار وراثت در خصوص ملک قولنامه ای یا بدون سند، پرداخت مالیات بر ارث است. در خصوص این موضوع که میزان مالیات موثر در ارث، چه مقدار است به دو مولفه طبقات ارث و نوع اموال متوفی بستگی دارد. در واقع نرخ مالیات بر ارث نسبت به مال تجاری و مسکونی، تفاوت دارد.
طبقه اول ارث، کمترین نرخ مالیاتی را پرداخت می کنند و همینطور که به طبقات بالاتر می رویم، میزان نرخ مالیات، افزایش پیدا می کند. نرخ مالیات بر ارث با در نظر گرفتن تجاری بودن ملک، برای طبقه اول، 3 درصد، طبقه دوم 6 درصد و طبقه سوم، 12 درصد است. این میزان مالیات برای املاک مسکونی در خصوص طبقه اول، 7.5 درصد، طبقه دوم 15 درصد و طبقه سوم، 30 درصد است.
لزوم مراجعه به وکیل در انحصار وراثت املاک قولنامه ای
انجام مراحل انحصار وراثت دارایی متوفی، پروسه نسبتا طولانی است و چه بسا، بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی حقوقی به میران کافی، در طی انجام مراحل، با مشکلاتی مواجه می شوند. در این شرایط، بهترین راهکار آن است که با وکیل دادگستری مجرب و متخصص، قرارداد وکالت، منعقد کنید تا وی به جای شما، کل مراحل انحصار وراثت را در کمترین زمان و به بهترین شکل ممکن، انجام دهد.
در صورتی که ملک متوفی، قولنامه ای بوده و سند محضری نداشته باشد، لزوم و اهمیت مراجعه به وکیل دادگستری برای انحصار وراثت چنین املاکی، بیشتر نمود پیدا می کند. بنابراین برای گرفتن وکیل به منظور انجام صفر تا صد پروسه تقسیم ترکه و انحصار وراثت ملک قولنامه ای متوفی یا تعیین وقت فوری مشاوره حقوقی، کافیست با شماره 09929994973 ارتباط بگیرید. همچنین می توانید از مشاوره حقوقی رایگان ما استفاده کنید.
جمع بندی
اگر بخواهیم در مورد مطالب ارائه شده پیرامون انحصار وراثت املاک قولنامه ای، جمع بندی کلی داشته باشیم، می توانیم اینطور بیان کنیم که بدون وجود سند شش دانگ تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی، امکان اخذ گواهی انحصار وراثت و تقسیم مال بین ورثه وجود ندارد. در واقع با در اختیار داشتن صرفا قولنامه، ورثه نمی توانند ملک متوفی را معامله کنند. در این صورت، لازمه انحصار وراثت دارایی متوفی که بدون سند و همراه با قولنامه است، وجود سند رسمی و محضری است. البته لازم است که مالیات بر ارث ملک نیز پرداخت شود.
حال با گرفتن سند ملک، باید درخواست انحصار وراثت به دادگاه اعلام شود و دادگاه طی حکم صادره، به تعیین نعداد ورثه و سهم الارث آنها می پردازد. پس از مشخص شدن سهم الارث و تعداد ورثه، این امکان وجود دارد تا اقدام به فروش ملک نمایند. برای درخواست انحصار وراثت، لازم است تا مدارکی از قبیل استشهادیه محضری، گواهی فوت، سند ملک و شناسنامه کارت ملی کلیه ورثه نیز تهیه و به مرجع ذی صلاح ارائه گردد. البته که رسید و مدرک قانونی دال بر پرداخت مالیات بر ارث نیز در صورتی که تاریخ فوت متوفی قبل از سال 95 باشد، ضروری است که ضمیمه دادخواست گردد. همچنین برای گواهی انحصار وراثت نامحدود که می توان گفت برای تقریبا تمامی درخواست های تقسیم ترکه، انتشار آگهی به مدت یک ماه در روزنامه رسمی، ضروری است.
سوالات متداول
- انحصار وراثت املاک قولنامه ای به چه نحوی است؟
برای انحصار وراثت ملک قولنامه ای لازم است تا در وهله اول، اقدام به دریافت سند رسمی نمایید تا امکان انجام فرآیند بعدی را داشته باشید.
- انتقال سند ملک متوفی بدون انحصار وراثت امکان پذیر است؟
خیر، از لحاظ قانونی برای انجام هرگونه معاملات مربوط به دارایی و اموال متوفی، لازم است تا مراحل انحصار وراثت انجام شود.
- چه مدارکی برای انحصار وراثت ملک فاقد سند رسمی لازم است؟
مدارکی از قبیل اسناد هویتی ورثه، گواهی انحصار وراثت، گواهی فوت، وصیت نامه متوفی، استشهادیه محضری و سند محضری ملک، لازم است.
