آیا تا به حال به فکر خرید یا اجاره یک ملک افتاده اید؟ دنیای املاک و مستغلات می تواند جذاب و در عین حال پیچیده باشد. در این مسیر شاید با اصطلاحی مثل مال غیر منقول و منقول روبرو شده باشید و درباره مفهوم و نحوه انتقال این اموال دچار سردرگمی شده باشید.
بسیاری از افراد تصور می کنند که داشتن یک قولنامه یا توافق شفاهی برای خرید و فروش یا اجاره یک مال غیر منقول کافی است، در حالی که عدم رعایت مراحل قانونی برای این دسته از اموال مشکلات بزرگی ایجاد می کند.
به همین دلیل چه قصد دریافت مهریه ای را دارید یا درگیر مسائل مربوط به ارث هستید، آگاهی از قوانین اموال غیرمنقول برای شما بسیار ضروری است؛ اما این قوانین پیچیدگی های خاص خود را دارند که اگر از آن ها بی اطلاع باشید، ممکن است دچار مشکلات حقوقی، اختلافات خانوادگی یا حتی از دست دادن مالکیت خود شوید.
در این مقاله به مفهوم دقیق مال غیر منقول و انواع مختلف آن می پردازیم و کاربردهای مال غیر منقول را در ارث، ازدواج و اجاره توضیح می دهیم. در همین راستا قوانین مهم مربوط به ثبت و انتقال این دسته از اموال را بررسی می کنیم پس تا آخر این مقاله همراه ما باشید.
مال غیر منقول چیست؟
مال غیر منقول به مالی گفته می شود که امکان جا به جایی آن بدون آسیب یا خرابی به خود مال یا محل استقرار آن وجود ندارد. در واقع می توان گفت این اموال به طور ثابت در یک مکان قرار دارند و امکان انتقال آن ها وجود ندارد؛ برای مثال زمین، ساختمان، پل و درختان کاشته شده در زمین جزو اموال غیر منقول به حساب می آیند.
مال غیر منقول و ارث
در قوانین ارث، مال غیر منقول نقش مهمی را ایفا می کند. در ایران حقوق وراث بر اساس قوانین مدنی و ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود. پس از فوت فرد اموال او بین وراث بر اساس روابط خویشاوندی تقسیم می شود. برای مثال، در صورتی که متوفی فرزند داشته باشد، سهم الارث همسر او یک هشتم از قیمت اموال غیر منقول خواهد بود و در صورت عدم وجود فرزند، این سهم به یک چهارم افزایش پیدا می کند.
اگر قصد دارید وصیت نامه تنظیم کنید، کافیست کلیک کنید تا با مهم ترین قوانین و نکات حقوقی آن آشنا شوید
بر اساس ماده ۹۴۶ قانون مدنی، زن از تمام اموال شوهرش اعم از منقول و غیر منقول ارث می برد، شوهر نیز می تواند از تمام اموال همسرش اعم از منقول و غیر منقول ارث ببرد. با توجه اصلاحیه های اخیر، زن می تواند از قیمت اموال غیر منقول مانند زمین و ساختمان نیز سهم ببرد. به عنوان مثال، اگر شوهر هیچ فرزندی نداشته باشد، زن حق دریافت یک چهارم از قیمت کل اموال را دارد.
تقسیم اموال غیر منقول با چالش های متعددی همراه است، از اختلافات میان وراث بر سر ارزش گذاری اموال تا نحوه تقسیم آن ها؛ به همین دلیل حتماً از یک وکیل متخصص در این زمینه مشورت بگیرید تا دچار اشتباه و سردرگمی نشوید.
مال غیر منقول در ازدواج
در ازدواج، اموال غیر منقول مانند زمین یا ملک می توانند به عنوان مهریه تعیین شوند؛ اما برای ثبت رسمی عقد نکاح با مهریه ای که شامل ملک غیرمنقول است، باید قبل از ثبت عقد، سند ملک به نام زن منتقل شود. پس از این مرحله، در دفاتر ازدواج اقدام به ثبت نکاح کنند. به یاد داشته باشید که سند اموال غیر منقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند.
علاوه بر این، اگر مهریه به صورت مال غیرمنقول تعیین شود، در صورتی که شوهر از پرداخت آن خودداری کند، زن می تواند از طریق مراجع قانونی برای مطالبه و انتقال سند به نام خود اقدام کند.
مال غیر منقول و اجاره
در قرارداد اجاره، مالک (موجر) به مستأجر اجازه می دهد تا از منافع مال غیرمنقول استفاده کند. بر اساس ماده ۲۰ قانون اجاره بها برای اموال غیرمنقول به عنوان دِین (بدهی) در حکم اموال منقول حساب می شود؛ بنابراین، مالک می تواند از طریق دادگاه، اجاره بهای پرداخت نشده را مطالبه کند و در صورت لزوم، اموال منقول مستأجر (مثلاً حساب بانکی، خودرو و…) را برای وصول طلب خود توقیف کند.
در قرارداد اجاره برای اموال غیر منقول باید مبلغ اجاره بها، مدت زمان اجاره و شرایط فسخ مشخص شود اگر مدت اجاره بیش از یک سال باشد، قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
انواع مال غیر منقول
شناخت دقیق انواع مال غیر منقول برای انجام معاملات مالی و تنظیم اسناد حقوقی بسیار ضروری است. اموال غیر منقول به چهار دسته اصلی تقسیم می شوند:
- اموال غیر منقول ذاتی: این اموال به صورت طبیعی و بدون دخالت انسان غیر قابل جا به جایی هستند؛ مانند کوه، زمین، معدن
- اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان: اموالی که به طور مصنوعی و با دخالت انسان به زمین متصل شده اند و بدون ایجاد خرابی، نمی توان آن ها را از زمین جدا کرد؛ مانند ساختمان، پل، درختان کاشته شده.
- اموال در حکم غیر منقول: این اموال ذاتاً منقول هستند؛ اما به دلیل استفاده خاص و اتصال به ملک از لحاظ قانونی غیر منقول حساب می شوند؛ برای مثال ماشین آلات کشاورزی که در زمین زراعی استفاده می شود.
- اموال غیر منقول تبعی: حقوق و منافعی که به خاطر یک مال غیر منقول ایجاد می شوند و قابل لمس نیستند برای مثال حق انتفاع (استفاده و بهره برداری) از ملک، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول و …
مسیر املاک و اموال غیر منقول کمی پیچیده و سردرگم کننده است. در صورتی که در این مسیر اطلاعات تخصصی کافی نداشته باشید دچار اشتباهات غیر قابل جبران می شوید. پس حتماً از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید.
تفاوت مال غیر منقول و منقول چیست؟
اموال منقول قابلیت جا به جایی دارند بدون اینکه به محل اطراف خود آسیبی وارد کنند مانند خودرو، لوازم خانگی؛ اما اموال غیر منقول قابلیت جا به جایی ندارد و در صورت انتقال، خرابی و آسیب ایجاد می کنند.
انتقال مالکیت مال غیر منقول نیاز به تنظیم سند رسمی و ثبت در دفاتر اسناد رسمی دارد، در حالی که انتقال مال منقول با یک قرارداد عادی انجام می شود.
در نهایت دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی که ملک در آنجا واقع شده بررسی می شود، اما دعاوی مربوط به اموال منقول در دادگاهی که خوانده در آنجا زندگی می کند پیگیری می شوند.
تفاوت فروش مال منقول و غیر منقول
شناخت تفاوت فروش مال منقول و غیر منقول در انجام معاملات بسیار ضروری است؛ چرا که تفاوت قابل توجهی در فروش و انتقال مالکیت این دو مال وجود دارد:
- فروش و انتقال مالکیت: همان طور که پیش تر توضیح دادیم، انتقال مالکیت و فروش اموال غیر منقول نیاز به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی دارد، در غیر این صورت انتقال قانونی نخواهد بود. از طرفی فروش اموال منقول با تنظیم یک مبایعه نامه عادی به راحتی انجام می شود و نیازی به ثبت رسمی نیست.
- تشریفات قانونی: فروش اموال غیر منقول، علاوه بر تنظیم سند رسمی، نیاز به استعلامات مختلف از مراجع قانونی و پرداخت مالیات های مربوطه دارد؛ اما اموال منقول معمولاً نیاز به تشریفات خاصی ندارند و با تحویل فیزیکی مال به خریدار منتقل می شوند.
شناخت دقیق این تفاوت ها برای انجام هر نوع معامله ای بسیار ضروری است، در صورتی عدم رعایت قوانین مربوط به اموال غیر منقول، در آینده دچار مشکلات حقوقی جدی خواهید شد؛ پس بهتر است از مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه استفاده کنید.
در نهایت
اموال غیرمنقول اموالی هستند که قابلیت انتقال و جا به جایی ندارند؛ این اموال مانند زمین و ساختمان از ارزشمندترین دارایی ها هستند، اما قوانین پیچیده ای در زمینه ثبت، انتقال، ارث، مهریه و اجاره آن ها وجود دارد. عدم آگاهی از این قوانین می تواند باعث اختلافات خانوادگی، مشکلات حقوقی و حتی از دست رفتن مالکیت شود.
اگر درگیر خرید، فروش، ارث یا مهریه ای شامل اموال غیرمنقول هستید، حتماً از ثبت رسمی اسناد مطمئن شوید و بدون آگاهی کافی معامله نکنید. فرایندهای قانونی مانند استعلام های لازم، تنظیم سند رسمی و پرداخت مالیات ها بسیار مهم هستند و نباید آن ها را نادیده بگیرید.
پیشنهاد ما به شما حمیدرضا ترجمان است، این وکیل متخصص، نه تنها در مراحل ثبت و انتقال سند همراه شماست، بلکه در مواردی مانند تقسیم ارث، مطالبه مهریه و حل اختلافات ملکی نیز شما را یاری می کند. پس اگر قصد دارید ملکی بخرید، بفروشید یا اجاره دهید، یا درگیر دعاوی حقوقی مربوط به ارث و مهریه هستید، بهترین تصمیم این است که قبل از هر اقدامی، با این وکیل با تجربه مشورت کنید. پس همین الان برای حفظ سرمایه خود از مشاوره حقوقی رایگان ما استفاده کنید!
