تصرف عدوانی در ملک مشاع یکی از دردسرسازترین مشکلات ملکی است که ممکن است بین شرکای یک ملک اتفاق بیفتد. جایی که یکی از شرکا بدون اجازه بقیه، کل ملک یا بخشی از ان را تصرف می کند. حالا سوال اینجاست: چطور می توانیم این نوع تصرف رو ثابت کنیم و سریع ترین راه قانونی برای پیگیری این موضوع چی هست؟ با ما همرا باشید.
تصرف عدوانی در ملک مشاع چیست؟
تصرف عدوانی به معنای تصرف غیرقانونی ملکی است که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده است (ملک مشاع). این عمل زمانی صورت می گیرد که یکی از شرکای ملک مشاع بدون اجازه و رضایت دیگر شرکا، تمام یا بخشی از ملک را تصرف می کند و دیگران را از بهره برداری از سهم خود منع می کند.
در صورتی که یکی از مالکان در یک ملک مشاع، به طور غیرقانونی اقدام به تصرف یا استفاده انحصاری از آن نماید، این عمل به عنوان تصرف عدوانی شناخته می شود و ممکن است با دعاوی حقوقی یا کیفری قابل پیگیری باشد.
به طور مثلاً اگه دو نفر روی یک زمین مشاع شریک باشند و یکی از ان ها بدون اجازه طرف دیگر، اون زمین را حصارکشی کند یا اجاره بدهد، این می تواند تصرف عدوانی در ملک مشاع محسوب شود.
قوانین مربوط به تصرف عدوانی ملک مشاع
تصرف عدوانی در املاک مشاع تابع مقررات مشخصی است که هدف آن، جلوگیری از تجاوز به حقوق دیگر شرکا و حفظ عدالت در استفاده از ملک مشترک است. در ادامه به مهم ترین قوانین و اصول مربوط به این موضوع می پردازیم:
- لزوم رضایت شرکا
هیچ یک از مالکان حق ندارد بدون رضایت سایر شرکا، در ملک مشاع تصرف انحصاری داشته باشد؛ این تصرف، عدوانی تلقی می شود. - حق استفاده برابر
تمامی شرکا به طور برابر حق استفاده از کل ملک را دارند، اما این استفاده باید به گونه ای باشد که مانع بهره برداری دیگر مالکان نشود. - اقامه دعوای خلع ید و تصرف عدوانی
اگر یکی از شرکا به طور غیرقانونی ملک را در تصرف بگیرد، سایر مالکان می توانند دادخواست «خلع ید» یا «تصرف عدوانی» مطرح کنند. - لزوم اثبات تصرف عدوانی
برای موفقیت در دعوی، باید مدارک و شواهدی ارائه شود که نشان دهنده تصرف بدون اذن باشد؛ مانند شهادت شهود، سند مالکیت، عکس، پیامک و… - راهکارهای حقوقی و قانونی
علاوه بر مراجعه به دادگاه، شرکا می توانند با تنظیم توافق نامه یا مراجعه به مشاور حقوقی، از بروز دعوا پیشگیری کنند. - ماهیت حقوقی و کیفری تصرف
تصرف عدوانی در ملک مشاع اصولاً جنبه حقوقی دارد و معمولاً کیفری نیست، مگر اینکه با تهدید، زور یا آسیب همراه باشد.
جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع
ارتکاب جرم تصرف عدوانی مشاع به طور معمول توسط شخصی غیر از شرکا امکان پذیر خواهد بود. برای مثال اگر چندین نفر نفر یک ملک را به صورت مشترک خریداری کنند آن ها در تمام اجزای این باغ شریک هستند. اگر فردی بدون رضایت مالکان در این ملک، هرگونه اقدامی انجام دهد مرتکب جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع شده است. در این شرایط هر کدام از شرکا با ارائه سند مالکیت می توانند علیه او شکایت کنند. یعنی برای طرح شکایت به حضور همه شرکاء نیاز نخواهد بود. ممکن است شرکا برای مال مشاع سند رسمی نداشته باشند و بخواهند با ارائه سند عادی علیه متصرف شکایت کنند. در این شرایط اگر متهم دلیل قابل قبولی ارائه ندهد و نتواند محق بودن خود را ثابت کند، دادگاه به مجازات او رای خواهد داد. چنانچه متهم برای دفاع از خود، سند عادی یا مبایعه نامه را ارائه دهد، دادگاه به احتمال زیاد به برائت او حکم می دهد. پس از آن طرفین باید برای اثبات مالکیت خود اقدام کنند.
تصرف عدوانی در ملک مشاعی چه زمانی محقق می شود؟
- تصرف در ملک مشاعی توسط شرکا: هرگاه شرکای ملک مشاعی سابقا در خصوص نحوه استفاده توافقی داشته باشند یا دو یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی مشترکا از ملک استفاده کنند در صورتی که بعضی از آنان مانع تصرفات بعضی دیگر شود دعوای تصرف عدوانی ملک مشاعی مطرح است.
- تصرف در ملک مشاعی توسط شخص ثالث: چنانچه تصرف در ملک مشاعی توسط شخص ثالثی غیر از مالکان مشاعی ملک صورت بگیرد، هم از جنبه حقوقی و هم از جنبه کیفری قابل رسیدگی می باشد. در دعوای حقوقی تصرف عدوانی، تنها رفع تصرف خوانده و اعاده تصرف خواهان مطرح است. در صورتی که در دعوای تصرف عدوانی کیفری، شاکی می تواند با اثبات مالکیت خود، علاوه بر رفع تصرف، مجازات متصرف را نیز بخواهد.
مجازات تصرف عدوانی ملک مشاع
همانطور که گفته شد، تصرف عدوانی در ملک مشاع زمانی که توسط شخص سومی انجام شود جرم است و مجازات دارد. مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، هرکسی اقدام به هرگونه تصرف عدوانی در اموال غیرمنقول دیگران اعم از مشاع یا مفروز انجام دهد مجرم بوده و مجازات دارد. مجازات آن حبس از ۱ ماه تا ۱ سال خواهد بود. این مجازات با توجه به قانون کاهش مجازات های تعزیری به ۱۵ روز تا ۶ ماه کاهش پیدا کرده است. تصرف عدوانی ملک مشاع جرم درجه ۷ است و باید به صورت مستقیم در دادگاه رسیدگی شود. بنابراین شاکی نیازی به مراجعه به دادسرا ندارد و باید شکایت خود را در دادگاه مطرح نماید. برای بررسی پرونده باید شرکای ملک مشاع سند رسمی ارائه دهند، در غیر این صورت می توانند با ارائه سند عادی اقدام به شکایت از متصرف نمایند.
چنانچه متهم پرونده مدارک قانع کننده به دادگاه ارائه ندهد مجازات خواهد شد. اما در صورتی که متهم سند عادی یا مبایعه نامه داشته و به دادگاه ارائه دهد، حکم رای او از سوی دادگاه اعلام می شود. در این شرایط شرکای ملک مشاع برای اثبات مالکیت خود راه سختی دارند و بهتر است به وکیل اثبات مالکیت مراجعه کنند.
ماده قانونی مرتبط با تصرف عدوانی در ملک مشاع
قانون مدنی در ارتباط با تصرف عدوانی در ملک مشاع در ماده های ذیل اشعار می دارد:
- ماده ۳۰ – هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد .
- ماده ۳۱ – هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی تواند بیرون کرد مگر به حکم قانون .
- ماده ۳۲ – تمام ثمرات و متعلقات اموال منقول و غیرمنقول که طبعا یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع مال مالک اموال مزبوره است .
- ماده ۳۵ – تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود .
- ماده ۳۶ – تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب ملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود .
ثبت شکایت در دادگاه حقوقی یا کیفری؟
رسیدگی به تصرف عدوانی در ملک مشاع می تواند هم از طریق دادگاه حقوقی و هم دادگاه کیفری انجام شود، اما بستگی دارد به اینکه هدف شما صرفاً رفع تصرف باشد یا مجازات متصرف هم مد نظر داشته باشید.
- اگر صرفاً بخواهید ملک رو پس بگیرید و حق تون رو ثابت کنید، باید دعوا رو از طریق دادگاه حقوقی پیگیری کنید.
- ولی اگر بخواید ثابت کنید که تصرف با سوءنیت و علم به غیرقانونی بودن انجام شده (و قصد مجازات متصرف رو دارید)، شکایت کیفری هم می تونه مطرح بشه.
نکته مهم: قبل از انتخاب مسیر، حتماً با یک وکیل مشورت کنید تا بدونید کدوم راه سریع تر و کم هزینه تره.
هزینه دادرسی و زمان رسیدگی
هزینه دادرسی در پرونده های تصرف عدوانی معمولاً بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود و در دعوای حقوقی، درصدی از این مبلغ باید به عنوان هزینه اولیه پرداخت می شود. اگر پرونده کیفری باشد، هزینه ها کمتر است اما زمان بیشتری می برد.
- دعاوی حقوقی: معمولاً چند ماه تا یک سال زمان می برد.
- دعاوی کیفری: ممکنه سریع تر شروع شود، ولی در اجرای حکم زمان برتر باشد.
کارشناسی، ارجاع به شورا، یا اعتراضات طرف مقابل می توانند روند را طولانی تر کنند، اما داشتن مدارک کامل و استفاده از وکیل روند را سرعت می دهد.
نحوه شکایت و رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی ملک مشاع
مطابق رای وحدت رویه تصرف عدوانی در ملک مشاع که توسط دیوان عالی کشور مطرح شده است، تصرف باید توسط شخص ثالث (فردی غیر از شرکا) انجام شود. گاهی ممکن است شرکایی که در یک ملک، مالکیت مشترک دارند، علیه شریک خود دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع را مطرح کنند. این موضوع در دادگاه های مختلف رویه قضایی یکسانی ندارد. معمولا در دادگاه جزایی این شکایت رد می شود چون متهم در مال حق مالکیت دارد. بعضی از قضات محاکم غیر جزایی نیز اگر شرکا سابقه تصرف در ملک را نداشته باشند، این دعوی را رد می کنند. در این شرایط شرکا باید به دادگاه درخواست خلع ید از ملک را بدهند تا پرونده مورد رسیدگی قرار بگیرد. بسیاری از قضات دادگاه های جزایی معتقدند به دلیل اینکه شریک خودش مالک است و سوءنیت او در مالی که خودش در آن مالک محسوب می شود، ممکن نیست. بنابراین جز در مواردی که شریک موجب تخریب مال شود، قابل مجازات نخواهد بود. در شرایطی ممکن است یکی از شرکا فوت کند و سهم او به وراث برسد. اگر وراث متوفی بدون توجه به رضایت و سهم سایر شرکاء در ملک مشاعی ساکن شوند یا به هر نوعی بر آن تسلط پیدا کنند، این مورد نیز توسط سایر شرکا قابل پیگیری در محاکم خواهد بود.
نقش وکیل در دعوای تصرف در ملک مشاع
نقش وکیل در دعوای تصرف در ملک مشاع بسیار کلیدی و تعیین کننده است. وکیل متخصص می تواند با تسلط بر رویه قضایی و مستندات قانونی، نقش مؤثری در موفقیت پرونده ایفا نماید.
- وکیل می داند چه زمانی و چگونه دادخواست را تنظیم و ثبت نماید تا روند رسیدگی به شکل مؤثرتری طی شود.
- همچنین، با جمع آوری مستندات و مدارک لازم از جمله شهادت شهود، اسناد مالکیت، و نظرات کارشناسی، می تواند در اثبات ادعا نقش محوری داشته باشد.
- حضور وی در جلسات دادرسی نیز باعث افزایش دقت در دفاع از حقوق موکل خواهد شد.
در نتیجه، بهره گیری از خدمات یک وکیل آگاه می تواند از بروز اشتباهات حقوقی جلوگیری کرده و روند بازپس گیری حق را تسهیل نماید. برای دریافت مشاوره حقوقی رایگان با ما در ارتباط باشید.
